Se estableció en el artículo previo que la compañía de escrituras desempeña dos cargos: como agente de fideicomiso y como compañía de seguros de escrituras. En este segundo cargo, la compañía de escrituras emite una póliza de seguro que garantiza que el comprador está recibiendo una propiedad libre de gravámenes después de una investigación muy minuciosa.

Una vez que la compañía de escrituras recibe el contrato y el depósito inicial, empieza a investigar el registro público para establecer la cadena de dueños de la propiedad en cuestión, desde el primero hasta la fecha. Buscan cualquier gravamen que cree un riesgo al expedir la póliza de seguro de la escritura. Si todo sale bien, la póliza es expedida el día del cierre.

Después de completar la búsqueda en el registro público, la compañía de escrituras emite un compromiso a futuro (“Commitment for Title Insurance”), dividido en tres partes:

• Sección A: Indica los detalles acerca del dueño de la propiedad;
• Sección B: Contiene las excepciones de la cobertura;
• Sección C: Enumera las condiciones que hay que satisfacer antes del cierre.

En resumen, las secciones A, B y C detallan quien vende, quien compra, cuál es el banco, qué propiedad se está vendiendo y el monto de la cobertura (recuerde que es una póliza de seguro la que se va a emitir el día del cierre). También se detallan los alineamientos requeridos para el inmueble establecidos por leyes municipales; restricciones de la escritura; gravámenes, invasiones de propiedad ajena, y deudas contra la propiedad.

La compañía de escrituras también va a obtener un certificado de impuestos (“Tax Certificate”), el cual es una ratificación del valor catastral de la propiedad y, consecuentemente, establece los impuestos a pagar según las tarifas actuales. El valor catastral es el valor que el gobierno local le da a su propiedad y no es necesariamente el valor de mercado de la propiedad. Después hablaremos más a fondo de esto.

El certificado de impuestos también revela si se deben impuestos y las exenciones que el dueño actual disfruta. Los resultados del análisis completo se les dan tanto al vendedor como al comprador. De acuerdo al contrato, el comprador tiene el derecho de objetar a cualquier condición que prevenga que él o ella disfrute de la propiedad según el uso deseado.

¡Por favor! Nunca cierre una transacción sin la póliza de seguro sobre la escritura ya sea pagada por el comprador o por el vendedor. La póliza que cubre a la propiedad en la actualidad caduca el día del cierre. El comprador no puede heredarla. Se debe de emitir una nueva póliza cada vez que la propiedad se venda.