Una vez que el contrato ha sido establecido, el comprador lleva una copia del mismo junto con el depósito de buena fe a la compañía de escrituras, también nombrada en el contrato. El contrato provee a la compañía de escrituras con toda la información e instrucciones acerca de la transacción.
¿Pero qué es la compañía de escrituras?
Hay dos cargos desempeñados por la compañía de escrituras. El primero es el de agente de fideicomiso. Es como el árbitro del partido. La compañía de escrituras actúa sin darle preferencia a ningún lado de la transacción, asegurándose de que todos actúen como se acordó. Guarda el dinero y la documentación de la transacción hasta que todos los requisitos especificados en el contrato y los del banco han sido cumplidos.
La compañía de escrituras confirma la identidad del comprador y del vendedor, y la validez de la transacción. Su misión es la de examinar el historial de la escritura desde el primer dueño hasta el actual, y de verificar que no hay gravámenes u otros obstáculos, conocidos en inglés como "clouds on the title" (vicios o nubes sobre un titulo.) Ejemplos de gravámenes son fallos o juicios en contra de la propiedad o problemas relacionados con los límites de la propiedad descubiertos durante el estado de mediciones (hablaremos de mediciones más a fondo en otro artículo).
Como agente de fideicomiso, en los países latinos se usa el Notario Público, quien desempeña cargos similares a los de la compañía de escrituras. El término Notario Público se traduce al inglés como "Notary Public", pero la ley de Tejas no permite que se use esa frase aquí en español porque el Notario Público es un abogado que tiene muchísima más autoridad que el "Notary Public" de este país. Muchos hispanos buscan a un "Notary Public" con el malentendido de que esta persona les puede ayudar a resolver muchos asuntos legales. Desgraciadamente, hay gente sin escrúpulos con el cargo de "Notary Public" que se aprovechan de esto y cobran por servicios que no tienen el derecho de proveer. El "Notary Public" en los EE.UU. es simplemente una persona con buenos antecedentes que ha obtenido un permiso del estado y que se ofrece a verificar la identidad de una persona a la hora de firmar un documento.
El segundo cargo desempeñado por la compañía de escrituras es como compañía de seguros. Generalmente, el contrato requiere que se expida una póliza de seguro de la escritura (Owner’s Policy of Title Insurance) a favor del comprador, tanto para proteger al comprador como al banco en caso de demandas contra la nitidez de la escritura. Si la escritura está libre de gravámenes, la compañía de escrituras expide una carta de compromiso para emitir una póliza de seguro sobre la nitidez de la escritura el día de cierre.
Generalmente esta póliza la paga el vendedor (pero recuerde que es negociable.)
El seguro sobre la escritura no debe de confundirse con el seguro de riesgos. Son diferentes y ambos son necesarios. Si usted está usando financiamiento bancario, ambos seguros serán obligatorios.
En algunos estados, puede encontrar compañías que se conocen como "escrow companies", que sólo se encargan de la parte administrativa de la transacción, y "title companies" que sólo manejan el seguro pero no proveen servicios de fideicomiso.
Si está comprando una propiedad directamente del vendedor sin agentes y sin financiamiento bancario, de todas formas asegúrese de pedir el seguro que protege la escritura. Es común encontrar problemas. ¡No se salte este paso! Es un error común en ventas con puro efectivo o cuando el vendedor financia la propiedad.
En nuestro siguiente artículo hablaremos del análisis de la escritura.
En 1986 Antonio Matarranz fundó Avangard Real Estate Services Inc. con el objetivo de ayudar a las familias hispanas a convertirse en dueños de sus propias casas, siendo ya más de 9,000 familias hispanas que las están disfrutando. Su especialidad principal es conseguir financiamiento y ayuda para los que compran por primera vez.
En 2005, la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR) le otorgó a Antonio un premio a nivel nacional por su liderazgo y sus programas educativos de bienes raíces.
